💼不動產、廠房及設備

✒解鎖要素

概念

🗞固定資產基本觀念

🗞不動產、廠房及設備之取得

🗞不動產、廠房及設備之折舊

🗞不動產、廠房及設備使用期間之支出

🗞不動產、廠房及設備之處分

🏷附錄 📌投資性不動產

🗂統整

🗞第一卷軸：固定資產基本觀念

📃一、定義與特性

(一)供營業使用，非以投資或出售為目的

舉個例子：

製造業為建造廠房所取得之”土地”為「固定資產」。

但為了賺取差價所持有之”土地”則列為「投資」。

而建設公司之”土地”若是以出售為目的，則列為「存貨」。

(二)可長期使用

固定資產提供的服務應超過一年，以有別於辦公室用品等流動資產。

(三)具有實際形體

固定資產應為看得見、摸得著之品項，以有別於無形資產。

固定資產定義
(一)供營業使用，非以投資或出售為目的
(二)可長期使用
(三)具有實際形體

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📃二、內容與分類

(一)不動產、廠房及設備

常見者如下：

(1)土地：指為了建屋或其他營業用途而持有的土地。

(2)土地改良物：圍牆、停車場等。

(3)建築物：辦公大樓、工廠、倉庫等。

(4)設備：工廠中之機器設備、辦公室電腦、冷氣機、辦公桌椅等。

不動產、廠房及設備的實體不會因為使用而改變型態或是大小，除了土地無使用期限外，其餘均有一定耐用期限。

其取得成本需於耐用期間內以提列”折舊”的方式加以分攤。

(二)礦產資源

指石油、天然氣、煤及其他金屬礦藏等資源。

礦場資源會因為開採而改變、減少。

必須將取得成本於開採期間以適當方式分攤，此過程稱為”折耗”。

(三)生物資產

如玉米小麥等農作物、養殖魚類及牲畜等均屬之。

生物資產常因成長、生產及繁殖而使其品質或數量發生變化，稱其為”生物轉化”。

生產性植物比照不動產、廠房及設備之會計處理。

生物資產通常依淨公允價值評價，公允價值無法可靠衡量時，則以提列折舊方式分攤成本。

固定資產種類
(一)不動產、廠房及設備
(二)礦產資源
(三)生物資產

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📃三、相關會計問題

(一)取得時入帳金額決定。

(二)持有期間之後續評價。

(1)取得成本在使用期間的分攤

(2)取得後支出處理

(3)減損損失的認列

(三)處分損益決定、處分交易處理。

這邊主要是討論不動產、廠房及設備這類固定資產，至於其他種類會在後續其他卷軸中說明。

固定資產會計處理要點
(一)決定入帳金額
(二)持有期間之後續評價
(三)認列損益處分

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🗞第二卷軸：不動產、廠房及設備之取得

📃一、各項目設備成本

(一)土地

✏一般土地成本包括：

現金購買價格

過戶相關規費與手續費

經紀人佣金

一切為使土地達到預期可使用狀態之支出

✏為建屋而購入之土地應多列：

拆除土地上舊屋費用

土地清理、整平費用

而相關廢料的售價則為拆除舊屋費用的減少。

(二)土地改良物

如土地上鋪設水泥使成停車場、築圍牆、裝置照明設備等。

✏耐用年限有限，應由企業負責維修重置者，其支出鷹記為土地改良物，並提列折舊分攤成本。

✏若可無限期使用，或是由政府負責維修重置者，其支出可併入土地成本，不必另設土地改良物科目。如行人紅磚道等。

(三)建築物

✏建築物成本包括：

現金購買價格

過戶相關規費與手續費

經紀人佣金

一切為使建築物達到預期可使用狀態之支出

(四)設備

✏設備成本包括：

現金購買價格

運費、運送中途之保險費

安裝費、試車費

一切使設備達到可供使用狀態之必要費用

✏設備開始使用後投保意外險之費用，以及疏忽所導致之損失等均不得列入設備成本。

成本指的是取得資產時，為使資產達到可供使用狀態，所發生的一切必要花費。

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📃二、特殊取得方式成本決定

上述皆為資產單獨購買時，成本決定的原則。倘若資產是整批購買，即支付一筆金額同時取得多項資產時，這時就要考慮到各項資產的耐用年限不同，應將取得成本適當地的分攤予個別資產，並分別入帳。以下為分攤原則：

(一)若取得之各項資產均有公允價值

則取得成本按個別資產公允價值佔各項資產公允價值總和之比例，分攤予個別資產。

(二)若不能同時取得各項資產公允價值之資料

則有公允價值者以其公允價值為其取得成本，其餘為無公允價值資產之取得成本。

(三)若有多項資產無法取得公允價值資料

則依專家估定之價值比例分攤其總成本。

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🗞第三卷軸：不動產、廠房及設備之折舊

📃一、折舊的意義

不動產、廠房及設備的取得，就相當於用一筆錢一次付清可供長期使用的服務。由於消磨損耗的問題，依據成本與收入配合原則，取得該項資產的成本必須分攤到使用期間的各期，而此程序就稱為”折舊”。

每期分攤到的費用即稱為”折舊費用”。

提列折舊是指期末調整時將資產已耗用部分成本轉為費用。

折舊：由於資產都會有消磨，依據成本與收入配合原則，取得該項資產的成本必須分攤到使用期間的各期，並將其轉為費用。

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📃二、折舊之記錄與表達

土地，因可無限期使用，故不須提列折舊。

土地以外之不動產、廠房及設備，均有一定耐用年限，必須逐期提列折舊。

折舊費用：損益表中之營業費用。

累計折舊(取得至今已耗用成本)：該項資產成本之抵減項目。

為何貸記”累計折舊”而不是直接貸記”資產科目”?

(1)保持資產原始成本資料。

(2)可由累計折舊與成本之間的關係，判斷資產新舊程度。

📃三、折舊費用計算程序

(一)估計殘值-決定折舊基礎

殘值是指已達耐用年限之資產，處分該資產估計可得之金額。

資產成本減去估計殘值金額，即可得到使用期間耗用之資產成本，此成本稱其為”應折舊成本”或”折舊基礎”。

(二)估計耐用年限

耐用年限為資產可提共服務之期間。

通常需考慮兩方面因素後審慎決定：

(1)實體因素：實質損耗及陳舊等物質上的原因。

(2)經濟因素：如能量不足、技術過時等功能上的原因。

(三)選擇折舊方法

平均法(直線法、活動量法)

遞減法(餘額遞減法、年數合計法)

(1)直線法

以”時間”為計算折舊的單位，並假設”每單位時間使用資產服務之成本”均相等。

(2)活動量法

以”投入或產出”為計算折舊之單位，並假設”每單位活動使用資產服務之成本”相等。

因每年實際活動量可能不同，故每年的折舊不盡相同。

(3)餘額遞減法

假設每年使用資產服務之成本，隨資產帳面金額之遞減而逐年減少。

(4)年數合計法

和餘額遞減法一樣，都是前期折舊費用較高，後期較少，皆被認為是加速折舊的方法。

此法每年折舊費用是按固定之折舊基礎乘以遞減之折舊率決定，故又稱”變率遞減法”。

折舊方法
平均法(直線法、活動量法)
遞減法(餘額遞減法、年數合計法)

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📃四、期中取得資產對折舊之影響

若資產並非於期初取得，則該資產於該年度的使用時間將不足一年，此時折舊就必須以不同方式處理了。有的取得年度不計折舊，有的可能只計半年，或是仍然以一年去計算。但大多數的公司是採取最接近的月數來處理，但這樣會造成”資產使用年度”與”會計年度”無法配合，以下列舉各折舊方法之影響與說明：

直線法

採用直線法時，各年度折舊費用均相同。

若資產是期中取得，須以”全年之折舊費用”乘以”持有月數占全年之比例”計算各該年度之折舊。

其餘各年度折舊之計算均不因期中取得而受影響。

活動量法

活動量法的折舊金額是依照各年實際活動量來計算，故不會受到期中取得之影響。

餘額遞減法與年數合計法

採用此二法，各年度折舊費用均不相同。

若資產是期中取得，需先計算每一個使用年度之全年折舊費用，再配合會計年度作適當的轉換。

📃五、折舊估計之變動

不動產、廠房及設備使用期間，可能會因為獲得新資訊或是環境因素改變等因素，改變折舊方法，或修正殘值和耐用年限。

為此，企業應於每一財務年度結束日，對資產的殘值、耐用年限及折舊方法作一次重新評估。若有重大改變，視作”會計估計變動”處理。

折舊估計之變動，應採取不朔及既往原則：

依改變之折舊方法、修正後之殘值或耐用年限，計算以後各期之折舊，以前各期已提列之折舊則不需再作任何更正。

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🗞第四卷軸：不動產、廠房及設備使用期間之支出

📃一、處理原則

原則一：凡能為企業帶來未來經濟效益的支出，稱為「資本支出」，認列為”資產”帳面金額的增加。

原則二：若支出所帶來的效益僅限當期，或是為了使資產維持目前正常使用效率所發生的支出，這類支出稱為「收益支出」，列為當期之費用。

原則三：基於”重大性”與”成本效益”之考量，一定金額以下的支出可以比照「收益支出」處理。

不動產、廠房及設備使用期間支出：
(一)資本支出：凡能為企業帶來未來經濟效益的支出。
(二)收益支出：支出所帶來的效益僅限當期、為了使資產維持目前正常使用效率所發生的支出。

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📃二、各項支出處理方式

(一)增添

指對原有資產加以擴充或增加附屬物。

添加的結果通常可以提高資產未來的服務效能，故視作「資本支出」。

(二)重置

指將舊資產一部分裝置以品質較佳者予以更換。

重置而發生的成本，應作資產帳面金額之增加，並將被重置的部分之帳面金額除列。

汰換資產部分組件時，若被汰換組件之帳面金額可得知，則應將其”成本”及”累計折舊”全部沖銷並認列”處分資產損失”。重置新組件之支出則作為資產成本之增加。

若被汰換組件之成本無法得知，則可以重置新組件之成本作為被汰換組件原始取得成本之參考。

(三)維修

(1)經常性維修

為維持資產正常運作之經常性維修，其支出為「收益支出」。

(2)重大檢修

重大檢修其效益通常及於多期，會計處理應比照”重置”。

將檢修成本列為設備項目帳面金額之增加，任何先前發生的檢修成本之剩餘帳面金額應予除列。

(四)重新安置與遷移

不動產、廠房及設備項目於達到預期使用地點及狀態時，即應停止將成本認列至該項目帳面金額中，故企業重新安置或遷移所造成的成本，應認列該期之費用。

不動產、廠房及設備使用期間支出種類：
(一)增添
(二)重置
(三)維修
(四)重新安置與遷移

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📃三、資本支出之後續處理

可獨立於原資產之”增添”按本身之耐用年限單獨提列折舊。

無法獨立於原資產之”增添”或”重置”之支出，併入原資產帳面金額，按剩餘耐用期限或重新評估之耐用期限提列折舊。

📃四、支出劃分錯誤之影響

「資本支出」、「收益支出」劃分不當，影響支出當期之損益及資產之評價。

透過折舊提列之錯誤也會影響往後數期的財務報表。

就資產整體使用期間而言，其影響將相互抵銷，至耐用期限到期，所有影響將不復存在。

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🗞第五卷軸：不動產、廠房及設備之處分

📃一、一般會計處理程序

(一)若於期中處分，先提列期初至處分日之間的折舊費用。

(二)決定處分資產之帳面金額。

(三)決定處分資產可得價款或公允價值。

(四)比較(二)與(三)決定處分損益。

(五)作處分資產分錄，沖銷該資產之”成本”與”累計折舊”，並認列”處分資產損益”。

不動產、廠房及設備處分程序：
(一)決定處分資產之帳面金額
(二)決定處分損益
(三)作處分資產分錄，沖銷該資產之”成本”與”累計折舊”，並認列”處分資產損益”

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📃二、報廢與出售

(一)報廢

報廢是指丟棄該資產不再使用，該資產無出售價值可言。

報廢資產可能已提盡折舊，此時只須將其”成本”與”累計折舊”之金額沖銷即可。

若報廢資產尚有帳面金額，則除了沖銷其”成本”及”累計折舊”外，須就二者之差額認列”處分資產損失”。

(二)出售

出售時，應沖銷其帳面金額(含”成本”與”累計折舊”)，並就處分所得與帳面金額之差額，認列為”處分資產損益”。以損失為例，其分錄為：

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🏷附錄：不動產、廠房及設備之交換 ☝

企業有時會以其不動產、廠房及設備加付若干現金交換另一項資產。此類交易之會計處理將因該項交換”是否具有商業實質”而不同。

決定交換是否具有商業實質時，應考量交換交易所產生之未來現金流量預期改變之程度。

🔖資產交換具有商業實質之條件

若交換交易導致”換入資產”現金流量之型態與”換出資產”不同，且差異金額相對於交換資產之公允價值屬於重大，則該交換具有商業實質。

⭐通常非類似資產交換具有商業實質，例如：甲公司以土地交換乙公司之設備，換出的土地原是出租收取租金，而換入之設備則將用於生產產品並將其出售。

⭐有時，類似資產之交換亦可能具有商業實質，例如：以舊機器另加付現金換取新機器，因新機器耐用年限較長，使未來現金流量因交換而改變。

🔖資產交換之會計處理

資產交換時，應將”換出資產之帳面金額沖銷”，而”換入資產應予入帳”。

⭐具有商業實質之資產交換：如處分換出之資產，同時購入換入之資產。換出資產應認列”處分損益”，換入資產按”公允價值入帳”。

⭐不具有商業實質之資產交換：換出資產”不認列處分損益”，換入資產按”換出資產之帳面金額調整現金收付之金額入帳”。

🌟若換出資產與換入資產之公允價值均無法可靠衡量，則比照”不具有商業實質之資產交換”處理方式處理。

🏷附錄：資產評價模式 ☝

關於不動產、廠房及設備之後續評價，企業應選擇”成本模式”或”重估價模式”作為其會計政策。

🔖成本模式

成本模式指以成本減去累計折舊後之金額，列報於資產負債表。

🔖重估價模式

重估價模式指設備項目以重估價金額列報於資產負債表。

重估價金額為重估價日之公允價值減除後續之累計折舊後之金額。

資產重估價後每期之折舊費用，以重估價日之公允價值依選定之折舊方法及剩餘耐用年限計算之。

採用重估價模式者，應經常定期進行重估價，以確保設備項目之帳面金額與該資產報導結束日之公允價值無重大差異。

⭐資產帳面金額若因重估價而增加，則增加數應列為”其他綜合損益”，並累計至其他權益項下之”未實現重估增值”科目。

⭐資產帳面金額若因重估價而減少，則該減少數應列為”當期損益”。

🏷附錄：資產價值減損 ☝

會計上對於”存貨”之評價，是採用”成本與淨變現價值孰低法”，當存貨之淨變現價值低於成本時，應立即認列損失並降低存貨之金額。

對於”不動產、廠房及設備”與”無形資產”，通常堅守”歷史成本之原則”，對其價值之變動，不論增減均不作處理。

使用中之資產的公允價值受諸多因素影響難以客觀決定。

🔖減損之評估與測試

企業應於每一報導期間結束日評估是否有跡象顯示其資產可能已經發生減損，有兩個方面可以考慮：

(一)外來資訊：資產市價大幅下跌、企業所屬產業經營環境重大不利變動。

(二)內部資訊：資產實體損毀或過時、使用方法有重大變動導致生產不利。

若顯示資產價值可能發生減損，應立即進行減損測試，必要時認列減損損失。

減損測試：比較資產之”帳面金額”與”可回收金額”，當資產可回收金額低於帳面金額時，即應就其差額認列減損損失。

可回收金額

指資產之”淨公允價值”及”使用價值”兩者較高者。

淨公允價值是指企業欲將資產處分時，資產的售價扣除處分成本後可得知金額。

使用價值是指當企業欲繼續使用資產時，預期該資產可產生之未來現金流量之現值。

🔖減損損失之認列

“減損損失”為損益表中之”營業外費用”，而”累計減損”則為”相關資產成本之減項”。

資產認列減損損失後，以其調整後之帳面金額減除殘值，按剩餘耐用年限計算折舊、折耗、攤銷費用。

🔖減損損失之迴轉

報導期間結束日評估是否有證據顯示資產於以前期間認列之減損損失可能已不存在或減少。

若有，就可回收金額大於帳面金額部分予以迴轉，其情形與認列減損損失正好相反。

資產減損迴轉後，應以其調整後之帳面金額減除殘值，按剩餘耐用年限計算折舊費用。

🏷附錄：投資性不動產 ☝ 📌

🔖基本觀念

指為賺取租金或資本增值或兩者兼具所持有之不動產。

投資性不動產分類為”非流動資產”，因其屬於投資性質，故與營業用之不動產、廠房及設備分開列示。

於”資產負債表”中通常列於”長期投資”項下，或直接列為單行項目。

一般而言，屬於投資性不動產的項目包括：為獲取長期資本增值所持有之土地、目前尚未決定未來用途所持有之土地等。

不屬於投資性不動產的項目包括：意圖於正常營業出售之不動產、代第三人建造或開發之不動產及自用不動產等。

🔖投資性不動產之原始認列與衡量

(一)認列條件：

(1)與投資性不動產相關之未來經濟效益很有可能流入企業

(2)投資性不動產之成本能可靠衡量

(二)原始衡量：

投資性不動產應按其成本入帳，交易成本應包括於原始衡量中。

🔖投資性不動產之後續衡量

(一)會計政策

企業對投資性不動產原則上選擇”公允價值模式“或”成本模式“作為其會計政策，並將所選定的政策套用於所有投資性不動產。

(二)成本模式

於資產負債表列報之金額如下：

(三)公允價值模式

此模式下不提列折舊。

公允價值能反映報導期間結束日之市場狀況，而投資性不動產公允價值變動所產生之利益或損失，應於發生當期認列為損益。

企業一旦按公允價值衡量投資性不動產，則直至處分前均應持續按公允價值衡量該不動產。

(四)後續支出

會計處理與不動產、廠房及設備相同。

(1)”增添”的支出作為投資性不動產成本的增加。

(2)為維持正常運作所發生之日常維修成本，認列當期之費用。

(3)部分重置時，將重置成本認列為帳面金額之增加，並將被重置部分之帳面金額除列。

投資性不動產後續衡量有兩種模式：

(一)成本模式：投資性不動產帳面金額 = 成本 – 累計折舊 – 累計減損
 
(二)公允價值模式：以公允價值衡量其帳面金額，公允價值變動所產生之利益或損失，應於發生當期認列為損益。

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🔖投資性不動產之處分

處分投資性不動產時，應予除列。

報廢或處分投資性不動產所產生之利益或損失，即”淨處分對價”與”資產帳面金額”間之差額，應於報廢或處分期間認列為”當期損益”。

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🗂統整 ☝

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參考資料：

會計學新論(第十版，李宗黎、林蕙真著)

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